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更新“视”界| 聊聊老旧小区改造资金来源那些事儿


时间:2019-09-04 13:17   来源:全联城市更新分会   作者:admin    点击:


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导语

4万亿元规模的全国老旧小区综合改造工作,一旦启动并全面铺开,将成为强大的新经济增长引擎。然而作为一项正在探索实施中的项目,肯定面临着诸多难题和困扰,需要一一破解。其中,“资金”既是关键一环,更是破局要素。

 

 

此次列入旧改的城镇老旧小区,是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。据介绍,此次旧改分三步:第一步是“保”,保基本的配套设施,比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等;第二步是“提”,提升类的基础设施,包括增加公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;第三步是“完善”,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。

 

老旧小区改造工程作为国家重要的民生工程,政府补贴资金、市场参与运作、居民适当投入将汇成改造资金流;同时,作为居住其中的居民群众的意愿、参与及利益,将成为推动改造的关键因素。

 

调子定下  调研跟进  会热议  专家出招

 

6月的国常会、7月的国新办吹风会上,中央和住房城乡建设部都提出了“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”的筹资原则。国常会提出,要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。此后,国务院21部委城镇老旧小区改造调研组密集调研各地老旧小区改造工作。

 

专家建议,在实际操作中应该制定相关的出资框架或明晰出资清单,厘清哪些项目属于必改类由政府承担;哪些项目属于选择类由居民出钱。同时应该用城市更新的理念,以城市片区为改造范围,便于统合、调剂、配置片区资源;在改造前要进行详细的片区资源评估、诊断,让出资各方预知改造后的增值情况,吸引社会资金、金融资金,利于提高居民出资的积极性,利于老旧小区改造的持续开展和推进。

 

吸引社会资金  改造才可持续

 

我国地域辽阔,南北东西之间经济发展、文化背景、气候因素、地理条件等差异巨大。高昂的改造成本如果仅靠政府补贴,显然经济不发达地区很难启动。只有通过政策激励吸引社会资金介入,通过百姓主动出资,才能将旧改纳入持续、良性的发展轨道。

 

老旧小区改造不是坐而论道的事儿,而是老百姓关心的接地气的事儿。近日在城市更新分会正在编制的《老旧小区综合改造评价标准》工作会上,有关专家表示,《标准》应该用浅显易懂的语言、简单明了的指标让参与各方明白,到底要改什么,改后的利好是什么?专家建议,《标准》应增加经济评价指标,在老旧小区综合改造之前,对片区资源和现有状况进行全面经济评估,让投资各方明白需要投入多少,能够增值多少,这对吸引社会资金投入意义重大,有利于后期资金的持续投入。

 

预知升值效应  百姓主动掏钱

 

通过综合改造,让自己的家园更美丽、更宜居、更增值,是每位居民乐见其成的。可现实中却步履维艰。比如,老楼加梯这项民生工程的推进十分困难,百姓自己出点钱更是难上加难,究其原因,是百姓没有感知到改造后自己资产的增值效应。因而,老旧小区在改造前要做的重要工作,是通过改前、改后的经济价值评估,让投资各方,尤其是居民看得见、摸得着改造期值,让百姓放心地将自己的钱投入到家园的治理当中。

 

调研中发现,针对楼体外部的节能改造以及公共设施改造,居民关注程度并不高;而内部设施的配套、上下水及老化线路的改造、无障碍改造才是大家关心的重点。专家提出,一个片区、小区乃至自己房产的升值并不是简单的概念,而是综合效应的体现。其实,在城市片区改造中,仅仅通过对城市风貌的营造、对公共设施的提升,便可在改善居住条件和居住环境的同时,大幅提升房地产价值。

 

划分必改项和自选项  明晰责任清单

 

老旧小区改造既是国家“稳投资”的重要举措,又是改善民生的需求,专家建议应制定明晰的责任清单,建立起调动社会和民众力量共同参加、共同获益的机制。

 

专家建议应在前期评估时厘清哪些是必改项(也可称为基本型),哪些是居民自选项(也可称为提升型)。必改项目涉及社区安全、公共设施、基础设施及环境等相关方面,更多需要政府主导推动;自选项涉及直接改善居住条件的内部改造,居民要投入多一些等。清晰明了的清单框架,可以让参与各方对各自承担的部分一目了然,便于建立责任体系和提升投资意愿。

 

盘点资金来源渠道  建立城市更新视角

 

从之前的改造实践效果看,单栋、小规模改造往往“腾挪”余地较小,专家建议将老旧小区改造纳入城镇“再规划”大格局中,统筹梳理既有空间资源,挖掘可开发利用潜能;通过增加新空间、引入新业态,引导居民消费,利于调配资源、平衡资金,进而吸引社会资金广泛参与。

 

有专家提出,从城市更新视角出发,推进老旧小区改造。如果将改造范围扩大到15分钟生活圈,便基本能对接到街道层级。街道作为最基层的组织,可以协调、疏导、落实很多繁琐的工作。最重要的是,如果扩大到15分钟生活圈,便可以在这个资源相对充盈的圈里进行资源统合、调配,资金平衡、调剂等。同时,片区改造可以整体进行环境改造、风貌营造,而环境、风貌改造可塑性强、易出彩,完全可以用小投资博取大收益。例如,在片区内通过统筹停车量和空间再规划的理念,在10~15分钟生活圈内找到有效资源,再用共享单车接驳,便可以解决很多小区停车难的问题。如此便可避免以牺牲小区绿地为代价增加停车场等硬件服务设施的做法。


业内专家建议,在政府指导统筹下,在一定区域内实现统一的物业管理权属,为改造后的老旧小区做好后续物业管理服务。


城镇老旧小区改造工作是国家重大的民生工程,也是稳投资的重要举措,需要社会各界群策群力、共同缔造。通过引入社会资本,可减轻财政负担,增强市场活力。通过市场运作,作好老旧小区的增量文章,可促进居民生活水平和消费水平的提高,进而带动国民经济的稳定持续增长。

 

 

 

 

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